Od projektiranja do upravljanja: Povezovanje znanj za učinkovitejše stavbe

Prav povezovanju teh področij je bilo namenjeno pilotno usposabljanje Energetska in digitalna prenova stavb brez strahu – Praktični vodnik za upravnike, ki sta ga GZS – Zbornica gradbeništva in industrije gradbenega materiala (ZGIGM) in Zbornica za poslovanje z nepremičninami (ZPN) izvedli v okviru evropskega projekta Construction Blueprint 2 – Načrt za gradbeništvo.
Program je bil razvit v sodelovanju s partnerji projekta, med drugim s Technological University of the Shannon z Irske, v Sloveniji pa nadgrajen s strokovnimi prispevki domačih podjetij in organizacij ter konkretnimi primeri iz prakse. Namenjen je bil predvsem upravnikom, vzdrževalcem ter strokovnjakom za tehnično in energetsko upravljanje poslovnih in javnih stavb. Dveh štiriurnih sklopov usposabljanja, izvedenih 28. septembra in 2. oktobra v hibridni obliki, se je udeležilo več kot 20 udeležencev.

Stavba se ne začne pri gradnji in ne konča ob primopredaji
V prvem delu usposabljanja so bile obravnavane vsebine sodobnega upravljanja stavb, energetskih pregledov in določanja energetskega izhodišča, ovoja stavbe ter ogrevanja in prezračevanja. Poseben sklop je bil namenjen tudi zavarovalniškemu pogledu na tehnično stanje stavb, preventivo in pogoje zavarovanja.
Prav na tem področju se odpira velik prostor za tesnejše povezovanje panog, ki so doslej pogosto delovale precej ločeno – projektive, zavarovalništva ter upravljanja in vzdrževanja nepremičnin. Veliko težav in tveganj, ki se pokažejo šele med uporabo objekta, je namreč mogoče zmanjšati že v fazi projektiranja.
Pri načrtovanju bi morali zato bolj upoštevati, kako bo stavbo čez deset, dvajset ali trideset let mogoče upravljati, vzdrževati in zavarovati. Upravnik in vzdrževalec poznata praktične težave pri dostopu do opreme, servisiranju in zamenjavi sistemov, zavarovalnice pa imajo na podlagi škodnih primerov dragocene informacije o rešitvah, ki povečujejo ali zmanjšujejo posamezna tveganja. Njihovo pravočasnejše vključevanje lahko pomeni kakovostnejše objekte ter nižje stroške njihovega celotnega življenjskega cikla.

Od klasičnega vzdrževanja do aktivnega upravljanja stavbe
Drugi del pilotnega usposabljanja je pogled razširil na daljinsko ogrevanje in mehansko hlajenje, vodo in odpadke, BMS, IoT, BIM in pametne stavbe ter energetsko upravljanje po načelih ISO 50001. Udeleženci so si ogledali tudi praktičen primer digitalnega dvojčka in možnosti, kako iz obstoječe stavbe ustvariti podatkovno podprt in aktivno upravljan objekt.
Takšen razvoj spreminja tudi vlogo ljudi, ki skrbijo za stavbo. Pomembno novost zato predstavlja nacionalna poklicna kvalifikacija Vzdrževalec/vzdrževalka stavbe, ki pomeni nadgradnjo tradicionalne vloge hišnika v smeri sodobnega tehničnega, energetskega in digitalnega upravljanja.
Začetek izvajanja priprav kandidatov za pridobitev te NPK je predviden spomladi 2027. Trenutno se zbirajo tudi kandidati za oblikovanje komisij za preverjanje in potrjevanje NPK pri Državnem izpitnem centru (RIC), zato velja povabilo izkušenim strokovnjakom s področij upravljanja, vzdrževanja, energetike in tehničnih sistemov, da se v proces vključijo.
Takšne kompetence bodo posebej pomembne pri nestanovanjskih in javnih stavbah. Šole, vrtci, zdravstveni domovi, športni in kulturni objekti ter poslovne in upravne stavbe postajajo tehnično vedno zahtevnejši, področje njihovega celovitega upravljanja pa je v Sloveniji še vedno bistveno manj razvito in manj regulirano kot upravljanje večstanovanjskih stavb.

Prihranki niso samo v novih investicijah
Pomemben izziv ostaja tudi energetsko upravljanje javnega stavbnega fonda. Energetske učinkovitosti ne bi smeli razumeti le kot izvedbo nove fasade, zamenjavo ogrevalnega sistema ali drugo investicijo. Po zaključeni prenovi se pravzaprav začne naslednja faza – aktivno spremljanje rezultatov in nenehno izboljševanje delovanja stavbe.
V javnem sektorju še nimamo dovolj enotnega sistema, ki bi podatke o porabi energije, vode in drugih obratovalnih stroških sistematično uporabljal za primerjanje objektov, zaznavanje odstopanj in aktivno iskanje prihrankov. Prav tu je lahko še veliko neizkoriščenega potenciala. Vsak prihranek namreč ne zahteva nove investicije. Doseči ga je mogoče tudi z ustreznejšimi nastavitvami, optimizacijo ogrevanja in hlajenja, odpravljanjem nepotrebne porabe, pravočasnim zaznavanjem napak ali boljšim prilagajanjem delovanja stavbe njeni dejanski uporabi.
Pri tem se lahko nova vloga vzdrževalca stavbe zelo dobro poveže s sodobnimi digitalnimi platformami, ki lastniku, upravniku in vzdrževalcu omogočajo sprotno spremljanje porabe in stroškov ter opozarjanje na odstopanja. Prav načelo nenehnega izboljševanja z uporabo energetskega izhodišča in merljivih kazalnikov je predstavljalo tudi zaključni modul pilotnega usposabljanja.
Pomembno pa je, da v tak sistem vključimo tudi uporabnike oziroma najemnike stavb. Tudi ti bi namreč morali imeti ustrezen vpogled v stroške in možnosti vplivanja nanje. Če uporabnik prejme le mesečni račun, nima pa informacij, zakaj se je poraba spremenila in kaj lahko sam ali skupaj z upravljavcem spremeni, težko pričakujemo aktivno sodelovanje pri zmanjševanju stroškov.
Energetsko upravljanje zato ni samo vprašanje podnebnih ciljev, temveč tudi dobrega gospodarjenja s premoženjem in denarjem.

BIM povezuje celoten življenjski cikel
Vsebinsko se je usposabljanje tesno navezovalo tudi na konferenco BIM in digitalna prihodnost gradbeništva: od modeliranja do umetne inteligence in robotizacije, ki je 25. septembra 2026 na GZS združila več kot 150 predstavnikov gospodarstva, stroke, raziskovalnih institucij in države.

Eno ključnih sporočil dogodka je bilo, da BIM ni več zgolj tridimenzionalni model, temveč postaja podatkovno in procesno okolje, ki povezuje naročnika, projektanta, izvajalca in upravljavca skozi celoten življenjski cikel objekta.

V isto smer gre tudi predlog nove evropske ureditve javnega naročanja. Predlog Public Procurement Act med drugim predvideva, da bi morali javni naročniki pri javnih naročilih gradenj z ocenjeno vrednostjo najmanj 25 milijonov evrov zahtevati uporabo BIM, ob določenih izjemah. Gre še za zakonodajni predlog in ne za že veljavno obveznost.

Prihodnost je v povezovanju
Izkušnja pilotnega usposabljanja tako kaže predvsem na potrebo po preseganju meja med posameznimi panogami.

Projektant, izvajalec, zavarovalnica, upravnik, vzdrževalec, lastnik in uporabnik imajo različne naloge, vendar njihove odločitve vplivajo druga na drugo skozi celotno življenjsko dobo stavbe.

Če želimo stavbe, ki bodo varne, energetsko učinkovite, gospodarne in dobro upravljane, ne bomo potrebovali samo novih tehnologij. Potrebovali bomo predvsem ljudi z ustreznimi znanji ter boljše povezovanje projektiranja, gradnje, upravljanja in vzdrževanja.
Prav razvoj takšnih kompetenc in povezovanje različnih strok je lahko ena pomembnejših dodanih vrednosti projekta Construction Blueprint 2. Tehnologije namreč v veliki meri že imamo. Naslednji korak je zagotoviti, da jih bomo skozi celoten življenjski cikel stavb znali tudi učinkovito uporabljati.
O pomenu učinkovitega upravljanja stavb in izzivih, ki jih to prinaša za upravnike, lastnike in druge deležnike, bomo ponovno govorili tudi na letošnjem posvetu Poslovanje z nepremičninami v Portorožu.

Besedilo: mag. Gregor Ficko, GZS ZGIGM, Boštjan Udovič, GZS ZPN